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调控“大锤”持续敲击 土地市场接连遇冷!“金九银十”惨遭滑铁卢?

      马鞍山房房网独家  刚送走十月的最后一周,象征着彻底为今年的“金九银十”画上了句号。一直以来九、十月都是楼市传统的销售旺季,然而今年在“严厉”的调控之下,楼市“金九银十”明显成色不足。

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      不仅市场似乎并未达到预期,各家也都表现的较为沉寂。此外,还有土地市场的低价出让等各方面似乎都预示着楼市正如天气一般,走进了秋季,透出阵阵凉意…

      为何今年“金九银十”成色不足?

      一 调控“大锤”持续敲击

      今年下半年的调控“大锤”持续敲击一波又一波:

      7月1日马鞍山正式施行的预售管制政策,规定工程形象进度满1/2才允许出售,且商品住房项目备案价格原则上6个月内不得上调,超过6个月再次申报的上调幅度原则上不得超过1%;并于一个月后,也就是8月再次收紧预售政策《未取得预售许可证商品房项目不得违规销售》。

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      同为7月份住建部联合发改委、财政部召开工作会议,表示要因地制宜推进棚改货币化安置;同时中央发文要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策促进供求平衡,合理引导整治市场秩序,坚决遏制房价上涨!

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      二 银行信贷政策收紧

      自九月起,马鞍山部分银行就收紧了信贷政策:但凡在银行有房贷记录的人,就算已经还清贷款想要再次买房,也将不能享有首套房的优惠政策,一律按照二套房方针执行。

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      而本身就有二套房房贷没有还清的话,将不允许放款,进一步对炒房人群抑制。目前四大行皆已全部执行,这对房企来说可能进一步减少买房客群,没留下喘息机会。

      据10月底的不完全统计,马鞍山四大行(工、农、建、中)包括邮储、浦发、兴业等大部分银行,目前首套房首付在三成左右,利率普遍上浮20%;二套房首付在四层左右,利率普遍上浮30%,如果实行新政,会有什么影响?

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      举个例子,现如今房价基本都在8字头,以100㎡为例,一套房需要80万为例:

      老李自家住的房子已经还清了贷款,打算为小孩买一套婚房,按照原本的政策他已还清首套房贷款,为小孩买的房依旧按首套房计算,首付准备24万,贷款56万20年还清,月供3973元/㎡,总还款数约为119.36万;

      而新政执行后,老李要准备的首付为32万,门槛整整提高了8万,20年还清总还款数约为117.01万,要多付2万多。

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      三 需求量减少

      一直以来“价”和“量”都处于跷跷板的两端,两者之间的关系,往往决定着市场的现状。而对于开发商而言,尽快将存量房销售出去一般是最快的回笼资金的手段,但马鞍山像大多数三四线城市一样,又紧邻南京等大城市,人口流出远大于流入,对房子的需求量是有限的。

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      在经过去年“疯狂”的去化后,如今别说现房,就连准现房都“凤毛麟角”。但是预售管制政策的发布,明确开发商楼体建设满1/2才允许出售,一方面限制了推盘的速度,使得开发商不得不放慢脚步,另一方面也给人一种错觉,似乎现在“去库存”正逐渐向“补库存”阶段转变。

      四 土地市场遇冷

      土地市场,一向是楼市的晴雨表。上半年出让的两块地不仅热度极高,6字头的成交楼面价更是一举刷新了小马史上状元、榜眼纪录!

      而就在下半年,本年度出让的第三块地没有延续热度,流拍之后再次挂牌,开拍4分钟后低价成交。相对于之前两块,这块地自身的优势不是那么明显,但也能看出开发商对于拿地更加谨慎。

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      楼市的拐点是否到来?

      眼看着“形势”愈渐严峻,随着万科一声“活下去”越来越多房企陷入焦虑,就连马鞍山都有一些楼盘悄悄拉开了变相降价促销的序幕,精改毛、特价房、买房送车位等营销手段层出不穷。

      原本在开发商眼里,降价是最忌讳的营销手法,如今却成了救命稻草。不过,这种方法能不能赢得市场认同先不谈,这条路本身也不好走,谁也不愿意同一套房子比别人多花钱,看看其他城市隔三差五就被业主拉横幅维权抵制就知道,这条路并不好走。

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      楼市也是市场,即使在“房住不炒”的今天,政府调控旨在满足大多数人居住的需求,但也必然要在遵循市场规律的前提下进行,遏制房价上涨,也要稳定市场预期,保持房地产市场的平稳健康发展。

      大涨或者大跌,无疑都是不健康的。而且其实房地产本来就是一个涨涨跌跌的短期轮回,盛极而衰、否极泰来,谁又知道现在是不是下一个起点的开始?

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      那么当前马鞍山的楼市,是否能出手买房呢?这个问题让买房人困扰不已,在小编看来,不同买房人需要考虑的问题不一样。但是买房一定不能盲目冲动,多问、多看才是正理~有问题咨询房博士,资深从事房地产20年大咖为你在线解答~

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